グローバル不動産証券

リートとグローバル不動産証券市場の成長

不動産証券市場は、過去20年間にわたり、世界的なリート制度の採用国の増加を主な要因として、大きな成長を遂げてきました。リートは、不動産を所有するメリットを享受する効率的な方法を投資家に提供すると同時に、独特な優遇税制により資本形成を促進します。現在、リートを含む不動産証券は、時価総額があわせて約1.2兆米ドル(1)に達しており、グローバル株式市場を構成する重要な一部となっています。

各国の経済への投資機会

通常、不動産会社は収益の大半を自国内で保有する不動産から得ているため、不動産証券への投資は、その国の経済成長の恩恵を受ける最も直接的な方法の一つです。不動産は本質的に地域性が高いため、中央銀行の政策、資金調達の環境、雇用動向、企業や消費者の支出、不動産の供給や海外からの投資など国内の経済的要因との相互作用を理解することが重要です。

投資対象として魅力的な特徴

不動産証券への投資は、インカムを生み出す大規模な商業用不動産への投資から得られるメリットを直ちに提供します。不動産証券への投資は、株式、債券および不動産の多様な性質を併せ持つことにより、長期的に有益な投資特性を実証してきました。

• 配当収入：リートは利益の大部分を株主に分配することが、法律により義務付けられています。その結果、リスク特性が類似する他の株式よりも配当利回りが高くなる傾向にあります。この配当は、多くの場合に長期賃貸契約に基づいたテナントが支払う賃料からのキャッシュフローが原資となります。
• 長期成長の可能性：人口が増加して経済活動が活発になると、賃貸需要が高まり不動産価値と賃料が上昇するため、不動産証券の資産価値が大幅に上昇する可能性があります。
• ポートフォリオの分散効果：リートを含む不動産証券は、実物資産を裏付けとしているため、多様な経済状況や金融政策の環境、インフレ動向に応じてリターンの現れ方に様々な特徴があり、投資ポートフォリオに有益な分散効果をもたらします。
• 複数の不動産セクター・地域への分散投資：不動産証券のポートフォリオは、数千に及ぶ不動産の所有権を提供することができるため、投資家は物件タイプ別および地域別に容易に分散することが可能であり、実物不動産への直接投資を通じて同程度の分散を達成する場合のように多額の資金を投じる必要がありません
• 流動性と日々の時価評価：非上場の実物不動産投資の場合、ロックアップ（売却禁止）期間が長く、流通市場も限られているのに対し、不動産証券が取引される上場市場は高水準の流動性を提供します。この流動性は、アクティブ運用のマネージャーに新たな投資機会を捉える高い柔軟性をもたらします。鑑定評価に基づいて価格付けされ、数カ月から数四半期遅延する可能性がある実物不動産とは異なり、不動産証券はリアルタイムで価格付けされています。
• 透明性とコーポレート・ガバナンス：上場証券を発行する不動産会社は、規制当局の監視を受け、企業統治、財務報告および情報公開に関して厳格な基準が求められます。不動産証券は、税制上の優遇措置や最低水準の分配義務があるため、さらに厳しい監視を受けており、投資家は一層の透明性が得られます。
• 経営陣による価値創造：大半の上場不動産会社では、経験豊富な経営陣が経営に携わっており、これらの経営陣は、物件の取得、売却および開発を通じて、保有する不動産の価値に加えて企業価値を高めることができます。